18秋天大《房地产估价》在线作业二(100分）

[天津大学]《房地产估价》在线作业二
试卷总分:100    得分:100

第1题,若较为精确地应用假设开发法时，应考虑（）。
A、通货膨胀影响
B、投资利息因素
C、资金时间价值
D、投资风险补偿

 

第2题,假设开发法中，估价时点通常是（    ）
A、开发完成后的房地产价值所对应的时间
B、开发结束时的时间
C、全部租售出去的时间
D、购买待开发房地产时的时间

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第3题,某夫妻共有一套成本价购买的房改房，现因离婚进行财产分割的需要而委托房地产估价机构评估该套房改房的价格，则较合理的估价结果是()。
A、现时该房改房上市交易的正常价格扣除受让方应缴纳的土地使用权出让金
B、现时该房改房上市交易的正常价格
C、现时该房屋的房改成本价
D、当时该房屋的房改成本价

 

第4题,某开发商在开发某别墅区时，为增加利润提高了建筑密度和容积率，但结果反而使其别墅的价格下降，这是因为(    )。
A、市场不景气
B、该别墅区的环境条件变差
C、该别墅区的单位开发成本降低
D、开发商获得满意的利润即可

 

第5题,两宗实物状况相同的房地产，如果权益不同，价值可能有很大不同；而如果权益相同，则价值不可能有很大不同。
A、正确
B、错误

 

第6题,楼面地价＝（    ）÷建筑容积率。
A、建筑层数
B、建筑覆盖率
C、绿地率
D、土地单价

 

第7题,某房地产在正常情况下，每年可获得有效毛收入30万元，运营费用需要10万元，资本化率为10％，该房地产所在的土地是通过有偿出让获得使用权的，在估价时点剩余的使用权年限为40年，则该宗房地产的收益价格为（）万元。
A、180
B、196
C、200
D、300

 

第8题,评估某宗房地产的价格时，选取的还原利率越高，评估出的价格会(    )。
A、越高
B、越低
C、不变
D、符合客观实际

 

第9题,用成本法评估新建房地产价格的公式为：新建房地产价格=取得土地费用+建造建筑物费用+（    ）。
A、拆迁费用
B、正常利税
C、公共设施建设费用
D、市政设施建设费用

 

第10题,某估价机构于2003年6月10日至20日为某房地产抵债进行了评估，估价时点为2003年6月15日。因估价结果有争议，2003年8月15曰进行复估，则复估的估价时点为（）。
A、2003年6月15日
B、2003年8月15日
C、签订估价委托台同之日
D、估价人员与委托人商定的某日

 

第11题,某宗房地产的收益期限为30年，通过调查判定其未来每年的净收益基本不变，通过预测得知其未来4年的净收益分别为23万元，24万元，23万元，25万元，报酬率为10%，则该宗房地产每年的固定净收益价格为（    ）万元。
A、23.75
B、24
C、23
D、23.69

 

第12题,采用安全利率加风险调整值法确定资本化率的基本公式为（）。
A、资本化率=安全利率+投资风险补偿一投资带来的优惠
B、资本化率=安全利率+投资风险补偿+管理负担补偿一投资带来的优惠
C、资本化率=安全利率+投资风险补偿+管理负担补偿+通货膨胀补偿一投资带来的优惠
D、资本化率=安全利率+投资风险补偿+管理负担补偿+缺乏流动性补偿一投资带来的优惠

 

第13题,收益法中的运营费用包括（    ）。
A、所得税
B、房地产改扩建费用
C、电梯、空调等的折旧费
D、建筑物的折旧费

 

第14题,收益还原法又称承包商法。
A、正确
B、错误

 

第15题,下列情况中会导致房地产价格上升的是()。
A、上调贷款利率
B、收紧房地产开发贷款
C、开征房地产持有环节的税收
D、增加土地供应

 

第16题,下列关于房地产估价本质的表述中，错误的是()。
A、房地产估价是模拟市场定价而不是替代市场定价
B、房地产估价是提供价值意见而不是作价格保征
C、房地产估价会有误差而且不能有误差范围限制
D、房地产估价是评估房地产的价值而不是价格

 

第17题,运用市场比较法时，对比较实例为拍卖、招标的价格，不需进行交易情况修正。
A、正确
B、错误

 

第18题,估价结果报告通常包括委托人、估价机构、估价对象，估价目的、估价时点、估价依据、估价原则、估价方法、估价结果、其他需要说明的事项、注册房地产估价师及其他参与估价的人员和()。
A、价值类型和定义、估价作业日期、估价的假设与限制条件
B、价值类型和定义、估价对象分析、致委托人函
C、价值类型和定义、估价的假设与限制条件、估价报告应用的限制
D、价值类型和定义、估价作业日期、估价报告应用的限制

 

第19题,某建筑物已建成10年，预计尚可使用40年，残值率为4％，该建筑物的成新率为（）。
A、75％
B、79％
C、81％
D、84％

 

第20题,用成本法估价时，房屋现值=房屋重置价格×（    ）。
A、尚可使用年限
B、耐用年限
C、成新度
D、年折旧额

 

第21题,某房地产的重建价格为2000万元，已知在建造期间中央空调系统因功率大较正常情况多投入150万元，投入使用后每年多耗电费0.8万元。假定该空调系统使用寿命为15年，估价对象房地产的报酬率为12％，则该房地产扣除该项功能折旧后的价值为()万元。
A、1838.00
B、1844.55
C、1845.87
D、1850.00

 

第22题,某宗房地产采用市场比较法、成本法、收益法估价的结果有相当的差异，其最终估价结果应(    )。
A、取三者的平均值
B、取三者的中间值
C、任选其中之一
D、在三者的基础上综合分析决定

 

第23题,某高层住宅大楼，房地总价值为8000万元，其中建筑物价值占40％。某人拥有其中的一套住宅，房地价值为150万元，该部分的建筑物价值为50万元，则此人占有的土地份额为（）。
A、19％
B、21％
C、23％
D、25％

 

第24题,下列关于实地查看估价对象的表述中，错误的是()。
A、房地产估价师应亲自到估价对象现场，对估价对象的坐落、用途等情况进行核对
B、房地产估价师应亲自到估价对象现场，拍摄反映估价对象外观状况影像资料，内部状况可不拍摄
C、房地产估价师应亲自到估价对象现场，感受估价对象的位置、交通、环境景观等的优劣
D、估价对象为己经消失的房地产，房地产估价师也应去估价对象原址进行必要的调查了解

 

第25题,建筑物净收益=（）×建筑物资本化率（净收益每年不变且持续无限年期）。
A、建筑物重置价
B、建筑物现值
C、土地价格
D、房地产价格

 

第26题,在估价报告中陈述（），既是维护估价人员正当权益的需要，又是提醒委托人和估价报告使用者在使用估价报告时需要注意的事项。
A、估价师声
B、估价的假设和限制条件
C、估价方法
D、估价对象

 

第27题,某地区商品住宅价格自1997～2002年分别为3100元／m2、3260元／m2、3440元／m2、3620元／m2、3800元／m2、3980元/m2，采用平均发展速度法预测2003年住宅价格为（）元／m2。
A、4120
B、4149
C、4184
D、4216

 

第28题,有一宗房地产总价为100万元，综合资本化率为7％，土地资本化率为6％，建筑物资本化率为8％，则该宗房地产的土地价格为（）万元（收益可视为无限年）。
A、30
B、40
C、50
D、60

 

第29题,在使用假设开发法评估在建工程价值时，利用直接成本利润率估算开发利润的公式为开发利润=( )×直接成本利润率。
A、后续开发成本+管理费用
B、后续开发成本+管理费用+销售费用
C、待开发房地产价值+后续开发成本
D、待开发房地产价值+后续开发成本+取得待开发房地产的税费

 

第30题,下列关于房地产估价原则的表述中，错误的是()。
A、独立、客观、公正原则属于普适性原则
B、合法原则属于一般性原则
C、最高最佳使用原则属于技木性原则
D、谨慎原则属于一般性原则

 

第31题,砖木结构二等的残值率为（    ）。
A、2%
B、4%
C、3%
D、5%

 

第32题,以下各组商品之间，一种商品的价格上升后，另外一种商品的消费会跟着减少的是（    ）。
A、普通商品住房和经济适用住房
B、宾馆与写字楼
C、普通住宅及其配套的娱乐房地产
D、城市地铁和城市公交

 

第33题,收益法公式V=a／r成立的条件是（    ）。
A、a每年不变，年期有限，r每年不变且大于零
B、a每年变化，年期有限，r每年不变且大于零
C、a每年不变，年期无限，r每年不变且大于零
D、a每年不变，年期有限，r每年变化且大于零

 

第34题,房地产价格容易受买卖双方的个别因素的影响，以下哪一个因素对房地产价格的影响最小？（    ）。
A、买卖双方的知识水平
B、买卖双方的偏好
C、讨价还价能力
D、感情冲动

 

第35题,下列关于建筑物寿命和经过年数的说法中，正确的是（）。
A、建筑物的经济寿命短于自然寿命，有效经过年数也短于实际经过年数
B、建筑物的经济寿命长于自然寿命，有效经过年数也可能长于实际经过年数
C、建筑物的经济寿命与自然寿命相等，有效经过年数与实际经过年数也相等
D、建筑物的经济寿命短于自然寿命，有效经过年数可能短于也可能长于实际经过年数

 

第36题,收益法中所指的收益是（）。
A、估价时点前一年的收益
B、估价时点前若干年的平均收益
C、估价时点以后的未来预期正常收益
D、估价时点前最高盈利年份的收益

 

第37题,若标准宗地的临街深度为10m，按照四三二一法则计算临街深度为15m的宗地价格，其平均深度价格修正率为（）。
A、78％
B、85％
C、117％
D、150％

 

第38题,某宗房地产的土地总面积1000m2，建筑总面积5000m2，房地单价1800元／m2，土地单价1500元／m2，建筑物的重置价格2000元／m2，九成新。这意味着该宗房地产不是处于最高最佳使用状态。
A、正确
B、错误

 

第39题,路线价法估价的第二个步骤为(    )
A、设定标准深度
B、求取路线价
C、编制深度百分率表
D、划分路线价区段

 

第40题,用市场比较法评估房地产价格时，通常要对比较实例价格进行交易情况、（    ）、区域因素、个别因素修正。
A、环境因素
B、质量因素
C、交易日期
D、新旧程度

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